西安经济纠纷律师

　　作为业主在购房时已经为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊面积具体是小区的哪些位置，估计没几个人去详细过问，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了，那么物业把公摊面积出租是不是违法?

　　一、物业把公摊面积出租是不是违法

　　首先，先解释一下几个名词：

　　公摊面积：公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　看完后，你是否知道公摊面积属于谁了?是属于业主的，毋庸置疑。

　　物业公司：属于服务性企业，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

　　物业管理企业是对服务区域内公共、公用部分的设施、设备进行管理，对公共秩序进行维护，而不是向业主提供包罗万象、全方位的服务。

　　注意!物业公司与业主是平等关系，但是与物业公司签订合同的是业主委员会。

　　业主委员会：是全小区所有业主共同成立的，用以维护全体业主的权利的机构。

　　而物业管理公司在物业管理中的权利主要有：

　　1、根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;

　　2、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;

　　3、依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;

　　4、有权制止违反规章制度的行为;

　　5、有权要求业主委员会协助管理;

　　6、有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;

　　7、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

　　这个盈利的部分，根据第七条权利来说，它必须用于小区管理，这样就很明确了，它属于全体业主，只有作为全体业主代表的业主委员会，才拥有权利来决定这部分费用的使用地方，而不是属于物业公司的盈利。

　　物业在未经业主们同意的情况下把公摊面积出租毋庸置疑是侵权行为，也是一种违法行为。

　　二、公摊面积的范围

　　1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

　　2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　三、公摊面积如何计算

　　公摊面积的计算：　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积　公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)　套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积　影响公摊面积的因素：

　　1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。

　　2、套内面积正如你所说，房子大就多点，房子小就少点

　　3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。

　　4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。　合理的公摊面积：普通住宅的一般公摊比例：　多层：8%——15%小高层：　10%——20%高层：15%——30%

　　综上所述，我们可以知道，业主在购房时已经为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权，物业是无权在未经业主们同意的情况下将公摊面积出租的。